土地市场进一步走弱 流拍加剧成交再走弱

2018-11-13 09:18 浏览人数:417次 来源:观点指数

 土地供应

1、土地供应面积:10月供地环比-26%、同比-24%,其中住宅供地环比-20%、同比-15%,宅地供给低迷

2018年10月,百城各类型土地合计供应建面7,661万平米,环比-26.4%,同比-23.5%,前10月累计同比+10.3%。其中,分用地性质土地供应建面占比来看,住宅用地34.8%、商住用地19.8%、商服用地13.7%、工业用地30.3%;分用地性质土地供应建面环比来看,住宅用地-19.9%、商住用地+18.9%、商服用地-28.9%、工业用地-44.1%;分用地性质土地供应建面同比来看,住宅用地-15.2%、商住用地-3.2%、商服用地-34.5%、工业用地-32.0%;分用地性质土地供应建面累计同比来看,住宅用地+15.8%、商住用地+20.9%、商服用地-1.5%、工业用地+7.1%。

上述数据显示,10月供地环比-26%、同比-24%,环比、同比继续下降,其中环比降幅创8个月新低,同比降幅有所收窄,主要源于10月属于下半年次低基数月,伴随年底基数走高,11、12月同比或将继续走低。10月土地供给继续低迷,主要原因为:1)今年6月开始土地成交溢价率加速下行,市场流拍现象增多,土地市场走淡后政府供地意愿减弱;2)结构上看,10月商服、工业供地分别同比-35%、-32%,降幅分别较上月扩大7pct、8pct,商服、工业供给持续低迷对整体供给形成较大拖累。

图:百城土地供应建面(按土地性质分类)

行业点评|土地市场进一步走弱,流拍加剧、成交再走弱

2、住宅类土地供应面积:10月住宅类供地环比-9%、同比-11%,三四线宅地供给继续低迷

从住宅类用地来看(住宅+商住),2018年10月,住宅类用地供应建面4,181万平米,环比-9.1%,同比-11.2%,前10月累计同比+16.6%。其中,分城市能级住宅类用地供应建面占比来看,一线11.4%、二线47.5%、三四线41.1%;分城市能级住宅类用地供应建面环比来看,一线+52.7%、二线-11.7%、三四线-15.7%,分城市能级住宅类用地供应建面同比来看,一线+49.7%、二线+4.9%、三四线-31.2%;分城市能级住宅类用地供应建面累计同比来看,一线-10.0%、二线+18.0%、三四线+18.0%。

上述数据显示,10月住宅类土地供应环比-9%、同比-11%,受10月基数走低影响同比降幅有所收窄,但考虑到年底基数快速上行,11、12月同比或将继续走弱。同比结构来看,一线城市>二线城市>三四线城市,其中一线城市18年以来供给整体呈现较大波动,考虑到一线城市1-10月累计供应同比-10%,预计去年一线城市高基数以及调控从严下后续土地供应仍处于低位;二线城市10月供应同比+5%,表现相对不错,1-10月累计同比+18%,较17年全年供给-10%已明显改善;三四线城市10月供给同比-31%,低基数背景下继续呈现快速走弱势态,主要源于三四线城市土地成交连续3个月同比降幅扩大、溢价率连续5个月走低后,政府供地意愿明显转弱。

图:百城住宅类土地供应建面(按城市能级分类)

行业点评|土地市场进一步走弱,流拍加剧、成交再走弱

土地成交

1、土地成交面积:10月土地成交环比+2%、同比-36%,其中住宅环比-13%、同比-53%,宅地成交再走弱

2018年10月,百城各类型土地合计成交建面7,652万平米,环比+2.2%,同比-35.7%,前10月累计同比+4.8%。其中,分用地性质土地成交建面占比来看,住宅用地 25.1%、商住用地16.2%、商服用地11.9%、工业用地45.1%;分用地性质土地成交建面环比来看,住宅用地-12.8%、商住用地-4.6%、商服用地+4.8%、工业用地+17.6%;分用地性质土地成交建面同比来看,住宅用地-52.7%、商住用地-28.3%、商服用地-26.2%、工业用地-25.4%;分用地性质土地成交建面累计同比来看,住宅用地+2.2%、商住用地-0.1%、商服用地-7.0%、工业用地+9.2%。

上述数据显示,10月土地成交环比+2%、同比-36%,其中同比降幅连续2个月扩大,并创3年来新低。分结构看,住宅成交同比-53%,较上月下降31pct,在所有类型供地中表现最差,并对10月整体土地成交形成较大拖累,考虑到9、10月住宅类供给同比分别-43%、-11%,叠加11、12月住宅成交基数持续处于高位以及今年5月以来土地流拍率逐渐走高影响,后续住宅成交或将继续走弱。

此外,商住、商服、工业成交持续低迷,其中商服在去库存背景下,已连续5个月两位数以上下降并降幅持续扩大。考虑到4季度基数全年最高、行业融资端短期内仍难全面放松、以及土地市场逐渐回归理性后流拍现象增多,维持4季度成交同比继续承压判断。

图:百城土地成交建面(按土地性质分类)

行业点评|土地市场进一步走弱,流拍加剧、成交再走弱

2、住宅类土地成交面积:10月住宅类土地成交环比-10%、同比-45%,其中三四线成交拖累仍在持续

从住宅类用地来看(住宅+商住),2018年10月,住宅类用地成交建面3,155万平米,环比-9.7%,同比-45.4%,前10月累计同比+1.4%。其中,分城市能级住宅类用地成交建面占比来看,一线7.8%、二线47.6%、三四线44.6%;分城市能级住宅类用地成交建面环比来看,一线+43.1%、二线-22.4%、三四线+1.4%,分城市能级住宅类用地成交建面同比来看,一线-37.5%、二线-22.9%、三四线-59.1%;分城市能级住宅类用地成交建面累计同比来看,一线-10.2%、二线-3.6%、三四线+7.5%。

上述数据显示,10月住宅类土地成交环比-10%、同比-45%,其中环比连续4个月下滑,同比创近3年新低,并且单月成交建面为年内最低,主要源于9月土地供给同比创近4年新低、去年同期基数较高以及房企拿地意愿减弱。分城市能级看,一二线环比-17%、同比-25%,同比下降部分源于基数仍处于高位;三四线环比+1%、同比-59%,较上月分别提升39pct和下降59pct,三四线城市对整体成交同比拖累仍在持续,主要源于:1)4季度为全年基数最高区间;2)三四线销售市场超预期下行,情绪逐渐向土地市场蔓延。1-10月各线城市住宅类土地累计同比增长1%,较17年累计同比21%下降20pct,显示出市场下行背景下房企拿地态度渐趋保守以及行业资金端紧张仍在持续。

3、住宅类土地成交金额:10月住宅类土地成交额环比-6%、同比-49%,各线城市均快速下行

从住宅类用地来看(住宅+商住),2018年10月,住宅类用地成交金额1,394亿,环比-5.5%,同比-48.6%,前10月累计同比-2.5%。其中,分城市能级住宅类用地成交金额占比来看,一线28.3%、二线42.5%、三四线29.2%;分城市能级住宅类用地成交金额环比来看,一线+113.3%、二线-34.8%、三四线+6.4%,分城市能级住宅类用地成交金额同比来看,一线-19.5%、二线-46.1%、三四线-63.7%;分城市能级住宅类用地成交金额累计同比来看,一线-23.8%、二线-8.4%、三四线+19.8%。

以上数据显示,10月成交金额环比-6%,成交面积环比-10%,主要系10月住宅类土地成交均价环比+5%所致。分城市能级来看,一线城市住宅类土地成交额环比+113%,成交面积环比+43%,显示出10月一线城市成交均价环比快速上涨;二线城市成交金额同比、环比降幅均大于成交面积,显示出二线城市扩大土地供给以来成交均价有所回调,并近期成交均价继续下降;三四线城市成交金额同比降幅、环比涨幅均略大于成交面积,显示出三四线城市地价同比有所下降,但由于9月成交均价为全年次低,致10月成交均价环比有所上行。

土地供需

住宅类土地供需指标方面,2018年10月,百城住宅类土地成交/需求比0.75倍,较9月0.76倍下降1%,10月土地成交/供应继续下行,主要系成交同比降幅大于供应同比降幅所致。由于受下半年以来市场走弱影响,谨慎情绪逐渐蔓延至土地市场,流拍率持续上行,9月流拍率达22%,为16年年初以来新高,因此政府供地意愿有所减弱,供需呈同步下行势态,到目前为止,土地成交/供应比已连续9个月低于1,表明房企土地购买意愿持续趋弱。其中,分城市能级来看,一线0.52倍,较9月0.55倍下降6%,二线0.76倍,较9月0.86倍下降12%,三线0.82倍,较9月0.68倍上升20%。

住宅类土地成交价格方面,2018年10月,百城住宅类用地成交楼面均价4,419元,环比+4.7%,同比-5.8%。10月成交均价同比下降、环比上升,主要系10月二三四线城市挂牌均价在9月低基数上环比上升所致,考虑到地方财政压力持续加大,土地市场转淡后流拍率上升、将倒逼政府供给以价换量,土地成交均价或将继续稳中回落。

分城市能级来看,一线16,012元/平米,二线3,940元/平米,三线2,897元/平米,分别环比:一线+49.1%,二线-15.9%,三四线+4.9%,分别同比:一线+28.8%,二线-30.1%,三四线-11.3%,一线城市9月挂牌均价环比高增推动10月成交均价环比上升;二线城市10月成交均价同比连续6个月下降,主要源于二线成交均价17年下半年开始逐渐走高,预计4季度同比或将维持下行势态,成交环比连续3个月下降,主要源于今年下半年来挂牌均价震荡走低。

三四线城市成交均价环比由负转正,同比连续2个月两位数以上下降,成交均价受溢价率快速下行影响明显,考虑到三四线供需关系较为宽松,土地市场回归理性背景下房企三四线拿地或将放缓。

住宅类土地成交溢价率方面,2018年10月,百城住宅类土地成交溢价率5%,较9月下降5pct,其中,一线6%、二线5%和三四线4%,分别较9月-1pct、-7pct和-2pct,10月各线城市百城土地成交溢价率继续全面下行,并创16年9月高点以来新低,同时9月流拍率攀升至22%,较8月提升9pct,综合反映出在行业资金趋紧、市场有所走弱背景下,房企拿地意愿减弱,同时考虑到降杠杆导致政府财政压力更为凸显,预计4季度挂牌均价及成交溢价率或将继续维持低位。

图:百城住宅类土地供需比(土地成交/土地供应)

行业点评|土地市场进一步走弱,流拍加剧、成交再走弱

总结:土地供应方面,10月住宅类供地环比-9%、同比-11%,累计同比+17%,受土地流拍现象增多后政府供地意愿减弱影响,10月宅地供给同比在低基数下仍较低迷,其中三四线宅地供给继续表现最弱,预计4季度土地供应同比将大概率维持较弱状态。

土地成交方面,10月住宅类土地成交环比-10%、同比-45%,10月宅地成交受9月供给疲软及土地市场谨慎情绪影响表现继续低迷,其中三四线拖累持续,考虑到行业销售走弱、资金面偏紧、限价约束下土地市场走弱,叠加年末高基数,宅地成交或继续恶化。

土地供需方面,10月土地成交/供应比0.75倍,较9月上下降1%;成交溢价率5%,较9月下降5pct,创16年9月来新低;10月住宅类土地成交均价环比+5%、同比-6%;9月百城土地流拍率22%,较8月上升9pct,逐渐接近小周期峰值30%;上述供需关系指标均表明企业购地意愿进一步走弱,预计土地市场的走弱或将约束地方政府调控政策。

短期来看,近期住宅和土地成交市场有所走弱,政策更严已无必要、甚至稳市场或更为关键,比如近期的降准以及个税减税政策等,同时土地市场正在加速降温,流拍率和溢价率或将进一步恶化,预计地方政府财政压力将大幅加剧,紧随其后投资也或将逐步开始走弱,从近期政治局会议表态来看,目前行业积极因素正在酝酿、预计后续政策环境将逐步改善;而中期来看,我们维持房地产小周期延长框架,并认为本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚,融资集中度->拿地集中度->销售集中度,将推动头部房企销售大增。


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