取消预售!深圳开启“一手交钱 一手交货”

2018-10-17 09:06 浏览人数:358次 来源:西安楼市

 上个周末,全国首个现房销售试点“龙华金茂府”,在深圳横空出世。

而这距离“广东省内部讨论取消商品房预售制度”的材料曝光,仅仅过了20余天。

 

当时住建部要求几个省在9月25日前评估取消预售证事项并上报。

广东省住建厅率先建议取消预售制度,广东省房产协会下发文件给副会长单位,让开发商评估一下,把意见汇总到协会秘书处。

 

没想到这么快深圳便率先在预售制度改革上迈出一步。

更耐人寻味的是,20年前,是深圳率先从香港引进来商品房预售制度;今天,又是深圳第一个试点取消商品房预售制度!

 

预售制、限制住宅用地供应等从香港移植过来的制度,撬动了房改20年来高歌猛进的发展史,同时也产生了高房价、高杠杆等日益凸显的问题。

 

一个明显的信号是:

中国楼市此时正在尝试向“香港模式”挥手告别!

不仅对深圳楼市影响深远,对全国房地产长效机制建设,都具有强示范意义。

事实上,这已经不是今年深圳,第一次对楼市制度作重大调整。

在此之前,深圳已经率先发布了:《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》。

这一被称为先试先行的深圳房改,内容丰富,亮点突出:

从2018年起,在新增居住用地中,人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%,普通商品房用地供应只有40%。

到2035年,新增建设筹集各类住房将达170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房三类保障性住房总量将不少于100万套。

人才住房:价格为市场价的60%左右,面积小于90㎡,可租可售。

安居型商品房:价格为市场价的50%左右,面积小于70㎡,重点面向符合财产收入限额标准的本市户籍居民,可租可售、以售为主。

公租房:租金为市场价的30%左右,特困及低保、低保边缘家庭最低可降至10%。重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应,面积30-60㎡为主。

根据这个规定,我们梳理出一条核心是:人才房降价至60%,安居房降价一半,公租房最低可降至10%

更重要的是,几乎每一个深圳人都有机会:

按照计划,到2035年,深圳新增约550万人,按照三人一户计算,大概需要183万套新增住房。而深圳规划170万套住房,几乎可以满足绝大多数人的需求。

 

深圳楼市两大新政的出台,无论是取消商品房预售制度试点,还是规划“四成商品房+六成人才房保障房”,都可以看作是对中央政治局会议精神的贯彻落实,是建立长效机制的重要探索。

 

背后更释放了另一个耐人寻味的信号:

国家已经下了决心,对房地产调控将继续全方位加码。

对此,业内表示,“这是一个重大的变革,只能逐步实行。先试点,通过试点看看市场反应,这是必不可少的,如果市场反应好,那么就可以逐步放开。”

 

而试点之后,若在一定范围内逐步推开,对于房地产行业显然是重大冲击,一定会导致行业的大洗牌。

 

比如,少了这一条最重要的融资途径,而且是无息贷款途径,各个房地产商的资金压力会空前高涨,周转速度降低,利润会受到压制。

 

那么回到市场,你会发现开发商的钱越来越难赚了,这也不难理解,为什么现阶段不仅仅是万科在“抛弃房地产”,绿城、碧桂园、恒大、融创等等大佬,也在以夺命狂奔的速度,或下死命令压缩开发周期,或忙着向其他领域转型。

 

取消预售改为现房销售,所见即所得,可以倒逼开发商更关注质量。

但取消现售的核心目的不是为了降房价,而是为了去杠杆,降低开发商和楼市对于银行的绑架。

 

所以从另一个角度说,“取消预售制”是房地产改革的方向,什么时候什么区域执行现在说为时尚早,但这个消息扩散,无疑会影响社会多方看空的预期。

 

也有开发商表示,“其实更需要逐步提高预售的门槛,而不是一下子就取消,应该同步解决开发商融资流程和制度设计问题,有个过渡期吧。”

 

两个方面原因:其一,供应跟不上,尤其是近三年总体房地产业处于去库存的周期,短期供应会出现很大问题;其二,开发周期拉长,房企杠杆降低,成本提高。

这两个方面,不可避免的会出现推动房价上涨的可能性,最终还是可能将弊端转嫁到购房者身上。

而更明显的感受是,楼市持续在收紧和纠偏,棚改货币安置基本停了,人口落户也不怎么宣传了,各地方土地流拍严重,开发商资金链紧绷,可见调控势必要进行到底。

 

对购房者而言,任志强有句话说的很对,未来两年你买房可能会更困难,不是没贷款就是没资格,要不就是见不到好项目。

 

但如果你是想炒房投资,现在楼市基本就是单行线,钱进去容易,再出来就困难了。


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